Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)!
Жилищно-строительный
кооператив —
юридическое лицо, созданное
физическими и/или юридическими лицами, которые добровольно объединились
на основе объединения их имущественных паевых взносов для участия в
строительстве или реконструкции жилого дома (домов) и последующей его
(их) эксплуатации. Жилищно-строительный кооператив является
некоммерческой организацией, целью которой является удовлетворение
потребностей его членов в жилье.
По классификации Закона Украины "О
кооперации" это может быть как производственный (кооператив
непосредственно строит жилье и свободно продает его на рынке; при этом
создание производственного кооператива не означает, что в нем могут
работать только его члены - ч. 2 ст. 34 закона Украины "О кооперации"
позволяет кооперативу привлекать к работе по трудовому договору лиц, не
являющихся его членами), так и потребительский (кооператив, имея
денежные взносы его членов, как заказчик обращается к
специализированной подрядной организации, которая выполняет все
строительные работы, следствием чего является переход всех построенных
квартир в собственность его членов).
Жилищно-строительный кооператив действует
на принципах самоуправления. Термин "самоуправление" в отношении
кооператива означает право и реальную возможность его членов
самостоятельно решать вопросы деятельности кооператива в пределах
законодательства Украины и устава кооператива. Жилищно-строительный
кооператив осуществляет эксплуатацию и ремонт принадлежащего ему жилого
дома (домов) и содержание придомовой территории за счет средств
кооператива на принципах самоокупаемости. Но плата за пользование
тепловой и электрической энергией, газом, водопроводом и канализацией в
доме кооператива осуществляется по тарифам, установленным для
коммунального жилищного фонда.
Дом, построенный или приобретенный
жилищно-строительным (жилищным) кооперативом, является его
собственностью.
Порядок
создания и
полномочия жилищно-строительного (жилищного) кооператива
регулируются:
• Жилищным кодексом Украины,
• Постановлением Совета Министров УССР "Об утверждении
примерного устава жилищно-строительного кооператива" № 186 от 30 апреля
1985 г.,
• Постановлением Совета министров УССР и Укрпрофсовета "Об
утверждении Правил учета граждан, желающих вступить в
жилищно-строительного кооператива" № 228 от 5 июня 1985 г.,
• Постановлением КМУ "О дальнейшем развитии
жилищно-строительной (жилищной) кооперации" № 593 от 20 октября 1992 г.
• другими нормативными актами в части, не противоречащей
действующему законодательству.
Кооперативы действуют на основании
уставов, принятых в соответствии с примерным уставом ЖСК общим
собранием граждан, которые вступают в него, и зарегистрированного в
установленном порядке.
Со дня регистрации кооператив приобретает
права юридического лица, кооператив имеет свои печать и штамп со своим
наименованием.
Права
и
обязанности членов ЖСК
Член жилищно-строительного (жилищного)
кооператива имеет право владения и пользования, а с согласия
кооператива - и распоряжение квартирой, которую он занимает в доме
кооператива, если он не выкупил её.
Член жилищно-строительного кооператива
имеет те же права, что и владелец - владеет, пользуется и распоряжается
квартирой и имеет право по поводу её совершать любые действия в
соответствии с законодательством о жилищно-строительных кооперативах,
если им полностью оплачены паевые взносы. Он обязан придерживаться
правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями:
является совладельцем на праве общей (общепаевой) собственности
вспомогательных помещений дома, его конструктивных элементов и
технического оборудования, находящегося в общем пользовании.
Доля каждого собственника квартиры в
имуществе, находящемся в совместном пользовании, пропорциональна доле
площади его квартиры в общей площади.
В случае выкупа квартиры член
жилищно-строительного (жилищного) кооператива становится её
собственником.
В собственность членов
жилищно-строительных кооперативов в соответствии с гражданским кодексом
и Законом Украины "О собственности" переходят только квартиры. Объекты
общего пользования (коридоры, лифты, крыши, подвалы, мусоропроводы,
элементы инженерного оборудования и т.д.) остаются в собственности
кооператива.
Относительно
эксплуатации и ремонта жилищно-строительного кооператива
В соответствии с законом Украины "О
кооперации" кооператив является собственником зданий, сооружений,
денежных и имущественных взносов его членов, а также другого имущества,
приобретенного на основаниях, не запрещенных законом.
Владение, пользование и распоряжение
имуществом кооператива осуществляют органы управления кооператива в
соответствии с их компетенцией, определенной уставом кооператива.
Согласно п. 15 Примерного устава
жилищно-строительного кооператива, утвержденного постановлением Совета
Министров Украинской ССР от 30.04.1985 № 186, жилищно-строительный
кооператив осуществляет эксплуатацию и ремонт принадлежащего ему жилого
дома (домов) за счет средств кооператива на принципах самооплаты.
В соответствии с п. 24 указанного
Примерного устава взносы на проведение капитального ремонта жилого дома
(домов) осуществляются членами жилищно-строительного кооператива,
исходя из балансовой стоимости квартир, в размерах, установленных
Кабинетом Министров Украины, а взносы на эксплуатацию жилого дома
(домов) и содержание придомовой территории - в размерах, необходимых
для покрытия фактических расходов кооператива на эти потребности,
исходя из жилой площади занимаемых квартир.
В соответствии с п. 17 устава
жилищно-строительный кооператив обязан:
- проводить ежегодные отчисления на проведение капитального ремонта
жилищного дома (домов);
- своевременно производить ремонт жилого дома (домов), обеспечивать
бесперебойную работу инженерного оборудования дома (домов) и жилых
помещений, должным образом удерживать подъезды, другие места общего
пользования дома (домов) и придомовой территории;
- осуществлять внутриквартирный текущий ремонт или оплатить стоимость
ремонта, если необходимость в его проведении вызвана повреждением
частей дома, инженерного оборудования или связана с капитальным
ремонтом дома или его конструктивных частей.
Итак, жилищно-строительный кооператив
является собственником дома и может как самостоятельно удерживать жилой
дом, так и заключать договор о предоставлении жилищно-коммунальных
услуг с субъектом хозяйствования, уставом которого предусмотрено
предоставление этих услуг.
Права и обязанности исполнителя услуг по
содержанию домов, сооружений и придомовых территорий определены Законом
Украины "О жилищно-коммунальных услугах".
Кооператив!
Кооператив
как
субъект хозяйствования.
Базовыми документами, которые на
сегодняшний день устанавливают
особенности правового статуса кооперативов, являются Хозяйственный
кодекс Украины (статьи 94-111), Гражданский кодекс Украины (§
2 гл. 8), законы Украины от 10 июля 2003 г. № 1087-IV "О кооперации",
от 10 апреля 1992 г. № 2265-XII "О потребительской кооперации", от 17
июля 1997 г. № 469/97-ВР "О сельскохозяйственной кооперации". Однако
собственно отношения кооперации регулируются гораздо большим
количеством нормативных актов, основу которых составляют международные
и межгосударственные документы по производственной кооперации между
Украиной и другими государствами (см., например, Соглашение о общих
условиях и механизме поддержки развития производственной кооперации
предприятий и отраслей государств - участников Содружества Независимых
Государств, ратифицированное Законом от 14 сентября 1995 г. № 100/95-ВР
и др.) и нормативные акты, принятые на их выполнение (см., например,
Положение о порядке поставок и таможенного оформления продукции по
производственной кооперации предприятий и отраслей государств -
участников СНГ, утв. постановлением Кабинета Министров Украины от 18
мая 1994 г. № 323; Порядок отнесения операций резидентов при
осуществлении ими внешнеэкономической деятельности к договорам
производственной кооперации, консигнации, комплексного строительства,
оперативного и финансового лизинга, поставки сложных технических
изделий и товаров специального назначения, утв. постановлением Кабинета
Министров Украины от 30 марта 2002 г. № 445 и др.).
Понятие
и
классификация кооперативов.
Общее понятие кооператива содержится в
ст. 2 Закона Украины "О кооперации", согласно которой кооператив - это
юридическое лицо, созданное физическими и/или юридическими лицами,
которые добровольно объединились на основе членства для совместной
хозяйственной и иной деятельности с целью удовлетворения своих
экономических, социальных и других потребностей на началах
самоуправления.
Основные виды кооперативов также
устанавливаются законом Украины "О кооперации", согласно ст. 6 которого
в соответствии с задачами и характера деятельности кооперативы делятся
на: производственные, обслуживающие и потребительские.
Производственный
кооператив
- кооператив, который образуется путем объединения физических лиц для
совместной производственной или иной хозяйственной деятельности на
основе их обязательного трудового участия с целью получения прибыли.
Производственные кооперативы могут осуществлять производственную,
перерабатывающую, заготовительно-сбытовую, снабженческую, сервисную и
любую другую предпринимательскую деятельность, не запрещенную законом
(ч. 2 ст. 95 ХК Украины).
Обслуживающий
кооператив
- кооператив, который образуется путем объединения физических и/или
юридических лиц для оказания услуг преимущественно членам кооператива,
а также другим лицам с целью осуществления их хозяйственной
деятельности. Обслуживающие кооперативы оказывают услуги другим лицам в
объемах, не превышающих 20% общего оборота кооператива.
В отрасли сельского хозяйства
обслуживающие кооперативы, в зависимости от вида деятельности, делятся
на перерабатывающие, заготовительно-сбытовые, снабженческие, сервисные
и другие (ст. 2 Закона Украины "О сельскохозяйственной кооперации").
К перерабатывающим принадлежат
кооперативы, которые занимаются переработкой сельскохозяйственного
сырья (производство хлебобулочных, макаронных изделий, овощных,
плодово-ягодных, мясных, молочных, рыбных продуктов, изделий и
полуфабрикатов из льна, конопли, лесо- и пиломатериалов и т.д.).
Заготовительно-сбытовые кооперативы
осуществляют заготовку, хранение, предпродажную обработку, продажу
продукции, предоставляют маркетинговые услуги и т.д.
Снабженческие кооперативы создаются с
целью закупки и поставки средств производства, материально-технических
ресурсов, необходимых для производства сельскохозяйственной продукции и
продуктов ее переработки; изготовления сырья и материалов, и поставки
их сельскохозяйственным товаропроизводителям.
Сервисные кооперативы осуществляют
технологические, мелиоративные, транспортные, ремонтные, строительные,
эколого-восстановительные работы, осуществляют ветеринарное
обслуживание животных и "племенную" работу, занимаются телефонизацией,
газификацией, электрификацией в сельской местности, предоставляют
медицинские, бытовые, санаторно-курортные, научно-консультационные
услуги, услуги по ведению бухгалтерского учета, аудита и другое.
В случае сочетания нескольких видов
деятельности образуются многофункциональные кооперативы.
Потребительский
кооператив
(потребительское общество)
- кооператив,
который
образуется путем объединения физических и/или юридических лиц для
организации торгового обслуживания, заготовок сельскохозяйственной
продукции, сырья, производства продукции и предоставления других услуг
с целью удовлетворения потребительских потребностей его членов.
Так, например, с целью содержанию дома и
придомовой территории в надлежащем состоянии его жители могут создать
потребительский кооператив, который будет как собственными силами, так
и с привлечением других физических и юридических лиц - субъектов
предпринимательской деятельности выполнять соответствующие ремонтные,
отделочные и другие работы, вывоз мусора и т.д. Собственно
потребительский кооператив не является субъектом предпринимательской
деятельности (см. ст. 86 ХК Украины), однако с целью обеспечения
финансирования своей деятельности может создавать соответствующие
предпринимательские структуры (ч. 7 ст. 111 ХК Украины).
Также по направлениям деятельности
кооперативы могут быть жилищно-строительными,
садово-огородными,
гаражными, торгово-закупочными, транспортными, образовательными,
туристическими, медицинскими и т.д.
Признаки
кооперативов
1.
Кооператив является юридическим лицом. Статья 6 Закона Украины "О
кооперации" прямо подчеркивает наличие в кооперативе самостоятельного
баланса, текущего и других счетов в учреждениях банков, печать со своим
наименованием - атрибутов, присущих любому юридическому лицу.
Кооператив является собственником зданий, сооружений, денежных и
имущественных взносов его членов, изготовленной продукции, доходов,
полученных от ее реализации и осуществления иной предусмотренной
уставом деятельности, а также иного имущества, приобретенного на
основаниях, не запрещенных законом.
2.
Кооператив создаётся физическими и/или юридическими лицами. Из
приведенных выше определений видов кооперативов следует, что участие
физических лиц возможно в любом из них. Что касается юридических лиц,
возможность их участия в кооперативах является ограниченной. Так, они
не имеют права быть членами производственного кооператива, несмотря на
предусмотренное Законом Украины "О кооперации" обязательное трудовое
участие членов производственного кооператива (что является присущим,
конечно, только физическим лицам) в его деятельности. Однако в
производственных и других видах кооперативов имеют право участвовать
ассоциированные члены - физические или юридические лица, которые
признают устав кооператива, внесли паевой взнос, и пользуются правом
совещательного голоса в кооперативе (ст. 14 закона Украины "О
кооперации"). Это не противоречит положениям ст. 163 ХК Украины,
которая предусматривает возможность участия "в деятельности
производственного кооператива на началах членства также других лиц".
3.
Учредители кооператива с целью его создания добровольно объединяются на
основе членства. Согласно ст. 10 Закона Украины "О кооперации" членами
кооператива могут быть физические лица, которые достигли 16-летнего
возраста и изъявили желание участвовать в его деятельности, юридические
лица Украины и иностранных государств, которые действуют через своих
представителей, внесшие вступительный взнос и пай в размерах,
определенных уставом кооператива, соблюдают требования устава и
пользуются правом решающего голоса. Численность членов кооператива не
может быть менее чем 3 человека (ч. 5 ст. 7 Закона).
4.
Кооператив создается для ведения совместной хозяйственной и иной
деятельности с целью удовлетворения экономических, социальных и иных
потребностей его членов.
Цель
создания
- удовлетворение
интересов членов кооперативов
- является
основным признаком, отличающим кооперативы от других
организационно-правовых форм юридических лиц коллективной формы
собственности. Путем создания производственного кооператива граждане
реализуют свои права на труд и на осуществление предпринимательской
деятельности, результатом которой является получение прибыли,
обслуживающего - удовлетворяют свои потребности в услугах определенного
вида, потребительского
- обеспечивают
себя товарами, результатами выполненных работ, предоставленных услуг.
Кооператив не имеет цели насыщения рынка товарами, работами, услугами
(хотя это и не исключается). Он
создается и
действует
для своих членов.
Как пример, рассмотрим жилищно-строительный
кооператив.
По классификации Закона Украины
"О кооперации" это может быть как производственный (кооператив
непосредственно строит жилье и свободно продает его на рынке; при этом
создание производственного кооператива не означает, что в нем могут
работать только его члены - ч. 2 ст. 34 закона Украины "О кооперации"
позволяет кооперативу привлекать к работе по трудовому договору лиц, не
являющихся его членами), так и потребительский
(кооператив, имея денежные взносы его членов, как заказчик обращается к
специализированной подрядной организации, которая выполняет все
строительные работы, следствием чего является переход всех построенных
квартир в собственность его членов).
5.
Кооператив действует на принципах самоуправления. Термин
"самоуправление" в отношении кооператива означает право и реальную
возможность его членов самостоятельно решать вопросы деятельности
кооператива в пределах законодательства Украины и устава кооператива.
Согласно ст. 15 закона Украины "О
кооперации" высшим
органом управления
кооператива является общее
собрание
членов
кооператива,
к компетенции которых
относится:
- утверждение устава кооператива и внесения в него изменений, принятия
других решений, касающихся деятельности кооператива;
- создание органов управления и органов контроля за деятельностью
кооператива, других органов кооператива;
- заслушивание отчетов его органов управления и органов контроля;
- утверждение порядка распределения дохода кооператива;
- определение размеров вступительного и членского взносов и паев;
- определение размеров, порядка формирования и использования фондов
кооператива;
- определение размеров оплаты труда председателя правления,
председателя ревизионной комиссии (ревизора), а также сметы на
содержание аппарата органов управления и органов контроля за
деятельностью кооператива;
- утверждение годового отчета и баланса кооператива;
- утверждение решения правления или председателя правления о приеме
новых членов и прекращении членства;
- принятие решений относительно владения, пользования и распоряжения
имуществом;
- образование специальных комиссий с привлечением в качестве
консультантов наемных работников;
- принятие решений о вступлении кооператива в кооперативные объединения;
- принятие решений о реорганизации или ликвидации кооператива.
Решением общего собрания членов
кооператива к компетенции общего собрания могут быть отнесены другие
вопросы деятельности кооператива.
Исполнительным
органом
кооператива является правление, которое возглавляет председатель,
полномочия которого определяются уставом кооператива. Исполнительный
орган подотчётен высшему органу управления кооператива и несет перед
ним ответственность за эффективность работы кооператива.
Исполнительный
орган
кооператива:
- осуществляет управление кооперативом в период между общими собраниями
членов кооператива, обеспечивает выполнение их решений;
- представляет кооператив в отношениях с органами государственной
власти и органами местного самоуправления, международными
организациями, юридическими и физическими лицами;
- заключает соглашения между кооперативом и другими лицами;
- действует от имени кооператива в пределах, предусмотренных уставом
кооператива.
Исполнительный орган может быть наделен
иными полномочиями, определенными высшим органом управления кооператива
или уставом кооператива.
В кооперативе, в котором число членов
превышает 50 человек, может быть сформирован наблюдательный
совет кооператива.
Наблюдательный совет кооператива
избирается из числа членов кооператива на общем собрании кооператива в
количестве 3-5 человек, которые работают в совете на общественных
началах.
Наблюдательный совет кооператива
подотчётен общему собранию членов кооператива.
Для контроля над финансово-хозяйственной
деятельностью кооператива избирается ревизионная
комиссия.
В кооперативе, в состав которого входит менее 10 членов, функции
ревизионной комиссии выполняет ревизор.
Ревизионная комиссия (ревизор) подотчётна
общему собранию членов кооператива и избирается общим собранием из
числа членов кооператива в порядке, установленном его уставом. Членами
ревизионной комиссии (ревизором) не могут быть члены правления
кооператива или его наблюдательного совета.
Проверки результатов
финансово-хозяйственной деятельности кооператива проводятся ревизионной
комиссией по собственной инициативе, а также по решению общего собрания
или по требованию не менее 10 процентов членов кооператива.
Ревизионная комиссия (ревизор) составляет
заключение по годовым отчетам о результатах деятельности кооператива.
6.
Кооператив действует на основе устава,
который является основным правовым документом, регулирующим его
деятельность. Несмотря на то, что кооператив создается несколькими
членами, необходимости подписания учредительного договора между ними
законодательством не предусмотрено.
Устав кооператива должен содержать такие
сведения: наименование кооператива, его тип и местонахождение; цели
создания кооператива и исчерпывающего перечня видов его деятельности;
состав его учредителей; условия и порядок вступления в кооператив и
выхода или исключения из него; права и обязанности членов и
ассоциированных членов кооператива; порядок внесения изменений в устав
кооператива; порядок установления размеров и уплаты взносов и паёв
членами кооператива, и ответственность за нарушение обязательств по их
уплате; формы участия членов кооператива в его деятельности; порядок
формирования, состав и компетенции органов управления и органов
контроля кооператива, а также порядок принятия ими решений, в том числе
по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или
квалифицированным большинством голосов членов кооператива, принимающих
участие в общем собрании; порядок формирования, использования и
распоряжения имуществом кооператива; порядок распределения его прибыли
и покрытия убытков; порядок учёта и отчетности в кооперативе; порядок
реорганизации и ликвидации кооператива и решения связанных с этим
имущественных вопросов; порядок созыва общего собрания; условия и
порядок возврата пая.
Устав может содержать другие связанные с
особенностями деятельности кооператива положения, не противоречащие
законодательству.
7.
Закон
Украины "О кооперации" предусматривает общие положения относительно
имущественной ответственности кооператива и его членов.
Согласно ст. 27 Закона кооператив
отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Члены кооператива отвечают по обязательствам кооператива в пределах
внесенного ими пая, если иное не предусмотрено уставом кооператива или
законом. Последнее положение Закона не запрещает другими
законодательными актами устанавливать ответственность членов
кооператива личным имуществом по его обязательствам. Так, ст. 108 ХК
Украины (см. также ч. 2 ст. 163 ХК Украины) предусматривает
субсидиарную (дополнительную) ответственность членов производственного
кооператива по его
обязательствам своим имуществом в
размере, не меньшем их паевого взноса, если больший размер
ответственности не предусмотрено законом или уставом кооператива.
Часть 5 ст. 163 Хозяйственного кодекса
Украины предусматривает, что особенности создания и деятельности
сельскохозяйственных кооперативов могут устанавливаться законом.
Несмотря на это, Закон Украины "О сельскохозяйственной кооперации"
устанавливает, что члены сельскохозяйственных (в том числе
производственных) кооперативов отвечают по обязательствам кооперативов
только в пределах паевого имущественного взноса (ч. 1 ст. 23 закона).
Кооператив, в свою очередь, не несет
ответственности по обязательствам своих членов.
